תמ\"א 38 היא תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנית בפני רעידות אדמה שפותחה על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה ומשרד הפנים. התוכנית מאפשרת בעלי בתים שהיתר בנייתם ניתן לפני הראשון בינואר 1980 ושאינם עומדים בתקן 413 להגנה מפני רעידת אדמה לחזק את מבניהם ומעודדת אותם לעשות כן בעזרת מערכת תמריצים.

אילו תמריצים ניתנים

התמריצים מגיעים בצורה של זכויות בניה. על מנת לעשות קצת סדר בדברים נחלק אותם לשלוש: השבחת הנכס האישי של כל דייר, השבחת הבניין כולו וכן הקלות במיסים שונים הקשורים בנכס ובפרט בחלק שהושבח במסגרת תמ\"א 38. כך או כך ערך הדירה עולה.

השבחת הנכס האישי

במסגרת תמ\"א 38 ניתן להרחיב דירה קיימת בהיקף שלא עולה על 25 מ\"ר עם על ידי השלמת הקומה הקיימת או בניית קומה נוספת. בהיעדר ממ\"ד יש להקצות מ-25 מטרים אילו גם 9 מטרים לממ\"ד. תוספת זו יכולה אף להתבצע על ידי הרחבת קו הבניין אל קו הגבול של המגרש גם מעבר למה שהוגדר כשנבנה הבניין.

השבחת הנכס המשותף

סעיף זה כולל את האפשרות לשפץ את חזות הנכס החיצונית, להוסיף לו מעלית, חניות נוספות וכן לובי בקומת הכניסה. קיימת אפשרות לבנות עד 2 קומות נוספות וכן סגירת קומת הכניסה בבניין מפולש (בניינים שנבנו על עמודים) לצורך בניית דירות חדשות.

הקלות במיסים

ההקלות במיסים כוללות פטור ממס שבח וממס מכירה על החלק בנכס שנבנה או הורחב במסגרת תמ\"א 38. בנוסף היטל ההשבחה ואגרת מתן היתר הבנייה הופחתו אף הם לצורך עידוד בעלי הבתים.
עם זאת חשוב לזכור כי ישנן גם לא מעט בעיות בפרויקטים מסוג זה. עו\"ד עמית יושע מתריע על חלק מהן כגון העובדה כי עלות חיזוק המבנה והשיפוץ עלולות להיות גבוהות יותר מהתשואה האפשרית בגין ההשבחה. במיוחד באזורי פריפריה. כמו כן השגת הסכמתם של כל הדיירים אינה פשוטה וישנם גם גורמים הטוענים לייצג חברות קבלניות המתמחות בתחום השבחת בתים במסגרת תמ\"א 38 (פורמט הנקרא גם פינוי-בינוי או פינוי-עיבוי) כאשר בפועל אינם אלא מתווכים המבקשים לגזור קופון באמצעות קישור בעלי הבתים לקבלנים ותו לא. ולבסוף יש לקחת בחשבון זמן עבודה ממושך העלול גם להצריך פינוי דירה לזמן מה.