תמ\"א 38, הלא היא תכנית המתאר האזורית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, שעברה כבר ב-2005 מהווה הזדמנות פז לחזק את מבניהם לקראת רעידת אדמה בהתאם לתקן 413 הנהוג מאז 1980 אך גם לעשות הרבה יותר מכך. במסגרת החוק מתאפשרת תוספת של עד 25 מ\"ר לכל דירה, תוספת של מעלית, לובי שיפוץ חזית והצגת תכנית גינון וכן תוספת של עד 2 קומות לבניין.
סעיף אחרון זה הוא שמוביל קבלנים רבים בימים אלה לפנות לבניינים משותפים בהצעה לשפץ את מבניהם בהתאם לתמ\"א 38 ולהוסיף אי אלו תוספות רבות ערך למבנים בתמורה לזכות חלקית או מלאה על הדירות החדשות. לכאורה, משא ומתן יעיל ונמרץ מול הקבלן אמור להביא למצב של שביעות רצון – הן של הקבלן הזוכה בדירות שהוא יכול למכור והן עבור הדיירים הזוכים לשיפוץ נרחב של הבניין ועליה משמעותית באיכות החיים הודות להרחבת שטח הדירה, הוספה של מעלית ו/או חניות נוספות.
אליה וקוץ בה?
מהלך בסדר גודל כזה מצריך תכנון מקדים רב והתייחסות למספר סוגיות העלולות להתברר כבעייתיות.
האם החיזוק של המבנה בתוספת זכויות הבניה שאושרו משתלם כלכלית או שמא יהיה צורך לטמון את הידיים בכיס הפרטי ולהוציא סכומי כסף גדולים?
האם הקבלן הנבחר הינו אדם אמין שביצע בעבר פרויקטים מסוג זה בהצלחה. חשוב להכיר כי בתחום זה פועלים גם רמאים הלוקחים על עצמם את ניהול פרויקט של פינוי בינוי או פינוי עיבוי תוך תיווך בין הדיירים לקבלן ולבסוף נעלמים עם הכסף. והיו מקרים בעבר
כמה זמן ימשך פרויקט השיפוץ, כיצד יראו חיינו במהלכו והאם הוא יצריך פינוי דירה לפרק זמן מסוים.
חשוב מאוד לבצע את המהלך בשקיפות מלאה מול כל הדיירים בבניין ותוך הגעה להסכמה מלאה בדבר סוגיות מפתח בתהליך כבר בשלב מוקדם על מנת למנוע מחלוקות בסיסיות בשלבים מתקדמים בהם כבר הוצא כסף רב ונעשו התחייבויות כלפי בעלי מקצוע. מומלץ להיעזר בעורך דין מומחה בתחום התמ\"א 38.
לבסוף חשוב להצטייד באורך רוח ובהבנה כי מדובר בתהליך ארוך המצריך התנהלות מול גורמים רבים ורשויות מקומיות ותלוי באישורים מצדן של רשויות אלה.
  •