תמ\"א 38 היא תכנית שעברה בממשלה כבר במחצית הראשונה של 2005 ותפקידה היה לתת מענה לעשרות לאלפי המבנים הקיימים בארץ שנמצאים בסכנת קריסה בכל רגע בו עלולה לפרוץ רעידת אדמה. ישראל נמצאת בסמיכות גבוה מדי לשבר הסורי אפריקאי מכדי שנתעלם מהבעיה יותר ממה שהתעלמנו עד כה וזו הסיבה לתכנית המתאר האזורית המכונה תמ\"א 38. מה קרה מאז ועד היום?

ובכן, למרות שהתכנית מקנה לבעלי הבתים המוכנים לחזק את בתיהם בפני רעידת אדמה זכויות בניה לא מבוטלות, רק בניינים ספורים החליטו להתקדם עם התכנית. מסתבר שלובי חדש, מעלית והרחבת הדירה בעוד 25 מ\"ר אינם פיתוי מספק. מדוע זה כך?

קשיים עיקריים

קו המכשול הראשון הוא כדאיות כלכלית. זכויות הבניה הניתנות במסגרת חיזוק מבנה על פי תמ\"א 38 לא תמיד הופכות את המהלך למשתלם כלכלית. בעיה זו קיימת בעיקר בפריפריה היכן שעלותן של דירות חדשות בתוספת עלות החיזוק או השיפוץ הנדרשים לא תמיד מכוסה על ידי מכירת הדירות.

קו המכשול השני הוא הדיירים עצמם. על מנת להוציא אל הפועל תכנית בסדר גודל כזה בבניין משותף יש צורך בהסכמתם של לפחות שני שלישים מדיירי הבניין. גם כאשר יש הסכמה בשיעור זה עדיין לדיירים המתנגדים שמורה הזכות לעכב את תחילת העבודה באמצעות ערכאות משפטיות וצווי מניעה. למרות שכל בעלי הדירות בדרך כלל שמחים על האפשרות לשדרג את חזות הנכס שלהם ולהוסיף לערכו באמצעות הרחבת הדירה או תוספות כגון מעלית ולובי, לא כולם מסכימים שזה שווה לגור באתר בניה למשך שנה או שנתיים. במקרים מסוימים אף נדרש פינוי דירה לזמן מה. מה גם שמעלית היא יתרון עצום לדיירי הקומות העליונות אך פחות כך עבור דיירי הקומות התחתונות.

קו המכשול השלישי הוא הועדה המקומית שהמאשרת את תכנית הבניה ולנגד עיניה עומדים אינטרסים שעלולים להתנגש עם אלה של בעלי הבתים. הדבר מעורר בעיות שונות. במקרה של הוספת דירות לבניין נדרשים היזמים לפתרונות יצירתיים בכל הנוגע לחניה. במקרים אחרים דורשת הועדה מהדיירים להגיש תכנית גינון או לשפץ את חזות המבנה כולו והדבר מגדיל את העלות הכללית של הפרויקט.