הערכה של דירות ונכסי נדל\"ן אחרים היא עבודתו של שמאי מקרקעין, השמאי מעריך את שווי הדירה בהתאם לנתונים שברשותו ויכול לספק אומדן מדויק להפליא. באילו מקרים יש תורך בהערכת מחיר נדל\"ן ? האם ניתן להשתמש במחירון נדל\"ן במקום הערכת שמאי?
דירות למכירה – מתי יש צורך בהערכת שמאי?
הערכת מחירי נדל\"ן על ידי שמאי נדרשת כאשר יש צורך להעריך באופן המדויק ביותר שאפשר את שוויו של נכס נדל\"ני כלשהו לרבות דירות למכירה. השמאי אוסף את כל נתוני הנכס ובהתאם לידע המקצועי שלו מעריך את שווין, הערכת שמאי נעשית במקרים כגון:
הערכת מחירי דירות למכירה/השכרה – כאשר דירה מוצעת למכירה או השכרה בעל הדירה חייב להחליט כמה לדרוש עבורה. מחירי נדל\"ן ממוצעים באזור הדירה אפשר לבדוק על ידי מחירון דירות למשל או התייעצות עם מתווך דירות, הערכה מדויקת יותר יכולה להינתן רק על ידי שמאי מקרקעין.
משכנתא – לפני שבנק מאשר משכנתא, נעשית הערכת שמאי מקצועי מטעמו עבור הדירה אותה מבקשים לרכוש. השמאי יעריך את שווי הדירה, אם הערכתו נמוכה מסכום המשכנתא שביקשתם, לרוב, הבנק לא יאשר אותה.
כינוס נכסים – כאשר מציעים דירות למכירה דרך כונס נכסים, נדרשת הערכת שמאי לשווי הדירה. במקרים אלו, הערכת השמאי תהיה נמוכה בכ-20% מערכה האמתי של הדירה כדי לעודד מכירה מהירה.
מחירי נדל\"ן - לפי אילו קריטריונים השמאי מעריך את שווי הנכס?
מחירי נדל\"ן מוערכים על ידי שמאי מקצועי לפי קריטריונים רבים, הערכתו לוקחת בחשבון הן מצבו הפיסי של הנכס בפועל והן את מצבו המשפטי:
מצב הנכס הספציפי – דירות למכירה מוערכות על ידי שמאים לפי קריטריונים הכוללים למשל את גודל הדירה, הקומה בה היא ממוקמת, מצבה של הדירה לפי דו\"ח מפקח בניין או מהנדס בניין ועוד.
מצבו המשפטי – דירות למכירה עוברות בחינה של מצבן המשפטי בנוסף למצבן הפיסי למשל בדיקת שעבודים על הדירה, זכויות בניה בדירה, מחלוקות משפטיות, רישום בטאבו והערות אזהרה ועוד.
סביבת הדירה – השמאי בוחן ממוצע מחירי נדל\"ן באזור הדירה, מגמות עתידיות בשוק הנדל\"ן, תכניות פיתוח עירוניות באזור וכו\'.
האם מחירון דירות למכירה יכול להחליף הערכת שמאי?
מחירון דירות למכירה הוא כלי מצוין להערכת שווי דירות למכירה ונכסים אחרים, הוא מסתמך על נתוני עסקאות נדל\"ן של התקופה האחרונה, על נתונים בסיסיים של הנכס כמו שנת הקמתו, הקומה בה הוא ממוקם וכדומה ומעניק הערכה טובה של מחירי נדל\"ן . שמאי מקצועי שמגיע לנכס מעריך את שוויו על פי קריטריונים רבים, לאחר בחינה מדוקדקת של מצב הנכס הספציפי בפועל, של מסמכי הנכס, סביבת הנכס ועוד. מחירון דירות אמנם יכול לתת לנו הערכה כללית של שווי דירות למכירה אך הוא רחוק מלהתקרב לרמת הדיוק של שמאי מקרקעין מקצועי. מובן שמחירון דירות לא מחליף הערכת שמאי לצרכים רשמיים כמו בקשה לקבלת משכנתא.